Crise du logement : une rentrée vraiment fragile du marché immobilier en 2023

Le marché immobilier français est en forte baisse depuis le début de l’année 2023. Les prix ont chuté de 10 % en moyenne, et le volume des transactions a diminué de 20 %. Cette situation est due à plusieurs facteurs, dont la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat des ménages.

Les chiffres sur le marché immobilier français en septembre 2023 :

• Prix : selon les Indices Notaires-INSEE, les prix des appartements ont reculé de 3,7 % en septembre 2023 par rapport à septembre 2022. Du côté des maisons, la baisse s’élève à 1,9 %.
• Volume des transactions : selon la FNAIM, le volume des transactions immobilières a diminué de 46 % sur le premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022.
• Offre : l’offre de logements à vendre est en hausse de 16 % sur le premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022.

Ces chiffres montrent que la baisse du marché immobilier français se poursuit en septembre 2023.

Les intervenants, Ingrid Nappi, éminente économiste et professeure à l’École des Ponts, Robin Rivaton, essayiste reconnu et membre du conseil scientifique de la Fondapol, et Xavier Lépine, président de l’IEIF, abordent la complexité de la crise immobilière actuelle.

La situation du marché du logement est présentée comme particulièrement préoccupante

Robin Rivaton décrit une crise conjoncturelle mondiale, accentuée par l’augmentation des taux directeurs des Banques centrales. Cette situation a significativement réduit le pouvoir d’achat, en particulier pour les primo-accédants et le secteur du logement social. Ingrid Nappi replace cette crise dans un contexte plus large, remontant à 2008, et y voit une combinaison de facteurs conjoncturels et structurels, avec une crise persistante du pouvoir d’achat des ménages et une industrie de la construction en difficulté.

L’une des principales préoccupations est la production insuffisante de logements.

Malgré un objectif idéal de 500 000 logements par an, la France peine à atteindre les 350 000 constructions annuelles. Robin Rivaton souligne l’ampleur du problème en Île-de-France, où 1,5 million de personnes vivent dans des conditions de suroccupation. Face à ce constat, Ingrid Nappi recommande de privilégier la réhabilitation des logements urbains anciens en se concentrant sur le recyclage et la rénovation, plutôt que sur de nouvelles constructions.

Le débat s’oriente ensuite vers le dispositif « Zéro artificialisation nette ». Initié en 2017, ce projet vise à diviser par deux l’artificialisation des sols d’ici 2030. Toutefois, il est sujet à controverse. Ingrid Nappi préconise une approche axée sur la réutilisation des sols déjà artificialisés. De son côté, Robin Rivaton signale que certaines municipalités tentent d’éviter ou même d’annuler cette mesure.

Xavier Lépine, tout en critiquant ces mesures conjoncturelles, met l’accent sur une crise structurelle plus profonde. Pour lui, le coût du logement augmente à un rythme alarmant depuis quatre décennies, et il suggère une transformation structurelle plutôt qu’une dépendance continue à l’égard des interventions étatiques.

Découvrez l’émission complète ici : https://www.radiofrance.fr/franceculture/podcasts/france-culture-va-plus-loin-l-invite-e-des-matins/crise-du-logement-les-fragiles-fondations-du-marche-immobilier-1459703